BİZDEN HABERLER

Kentsel Dönüşüm Gelirleri
Kentsel dönüşüm uygulamalarının gerektirdiği devasa bütçelerin hangi kaynaklardan besleneceği ciddi bir konudur. Program bütçesinin ilk aşamada Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı’ndan karşılanacağı açıktır. Ancak ilerleyen safhalarda programın kendi kendini finanse etmesi gereklidir. Bu sebepten ötürü, aşağıda sayılan dönüşüm gelirlerine ek olarak imar artışı gibi uygulamalarla Bakanlığa tahsisi mümkün olacak arta kalan konut ve işyerlerinin değerlendirilerek ek gelir kalemleri oluşturulabileceği söylenebilir. Bunun yanı sıra, yenilenen konut ve işyerlerinin kıymetlerinin doğrudan artacağı öngörüsü de mevcuttur. Tabi buradaki kilit nokta şu ki, değerleme nicel olduğu gibi nitel bir konudur. Örneğin İstanbul’da pek çok semt bu şekilde değişirken, yani benzer nitelik ve kıymetteki yapılar yükselmeye başlarken, arz-talep-fiyat dengesindeki değişimler iktisatçılarca incelenmesi
gereken bir konudur.
6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak tüm bu çalışmaların nasıl finanse edileceğini, kanunun 7. maddesi ‘Dönüşüm Gelirleri’ başlığı altında tanımlamıştır. Buna göre; 2872 sayılı Çevre Kanunu gereğince çevre katkı payı ve idari para cezalarının yüzde ellisi, İlbank A.Ş.’nin Hazine gelirleri ve faiz gelirleri dışındaki banka faaliyetleri ile 6107 sayılı Kanunun 3/1 maddesi uyarınca yapacağı faaliyetlerden elde edeceği kârın yüzde ellisi, ilgili yıl genel bütçesinin (B) işaretli cetvelinde özel gelir olarak tahmin edilen dönüşüm gelirleri karşılığı tutarı, Bakanlık bütçesinde açılabilecek yeni kalemler ile var olan kalemlerden aktarılacak tutarlar, 6831 sayılı Orman Kanunu gereğince Hazine adına orman dışına çıkarılan yerlerin (2/B
kısaltmasıyla da bilinen araziler) satışından elde edilen gelirlerin yüzde doksanını geçmemek üzere Bakanlar Kurulu kararı ile belirlenen miktarı, gerektiğinde Maliye Bakanlığı’nca ek olarak aktarılacak kalemler, kanunda öngörülen uygulamalar sonucunda elde edilecek her türlü gelir ve hasılat, Bakanlığa tahsis veya devredilen taşınmazlardan imar uygulamasına tabi tutulması sonucunda tapuda Hazine bir alanın riskli olarak tespit
edilebilmesi için büyüklüğünün en az 15.000 m2 olması  gerekir. Ancak Bakanlıkça uygulama bütünlüğü  bakımından gerekli görülürse bu şart
aranmaksızın riskli alan tespiti yapılabilir.
30 TMH - 478 - 2013/4  adına tescil edilenlerin satışından elde edilecek gelirler, Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı’ndan kullandırılan krediler kapsamında ilgili kişi veya kuruluşlarca yapılan geri ödemeler, gecikme zamları, her türlü şartlı veya şartsız bağış ve yardımlar Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı’na gelir kaydedilir. Bu Kanun kapsamında uygulamada bulunacak olan belediyeler, yatırıma ilişkin yıllık bütçelerinin yüzde beşi ile 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu’nun 80. maddesi uyarınca tahsil edilen harç gelirlerinin yüzde ellisini, kentsel dönüşüm uygulamalarına ayırmak zorundadırlar.
Bu Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesnadır. Sürecin hızlandırılması ve ucuza mal edilmesi için tanınan bu ayrıcalıklar yer yer amaç dışı kullanımlara da açık hale gelmiştir. İstanbul’dan bir örnek vermek gerekirse, bir gecekonduyu ve arsasını kat karşılığı alan bir müteahhit tüm bu vergi ve harçlardan muaf olmak adına öncelikle yapı sahibine ‘Riskli Yapı’ belgesi aldırtmakta, aldırdığı bu belgeyi tapu daireleri, belediyeler ve bankalarda tanınan vergi ve harç muafiyetlerinde kullanmaktadır.
Gerçek kişilerce ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulan riskli alanlardaki yapıların mevcut alanları için daha önce belediyelerce alınan harç ve ücretlere ilave olarak, sadece kullanım  maksadı değişiklikleri ile yapı alanındaki artışlar için hesaplanan harç ve ücret farkları alınır.
Yapı Kıymetinin Belirlenmesi Riskli yapının kıymetinin belirlenmesi, diğer bir deyişle değerlemesi ise özetle şu şekilde gerçekleştirilir.
İdare uygulama alanındaki taşınmazların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösteren haritayı veya krokiyi yapar, bu taşınmazların maliklerini ve adreslerini tespit eder. Taşınmazların değeri; İdare bünyesinden en az üç kişiden oluşan kıymet takdir komisyonları marifetiyle veya hizmet satın almak suretiyle, taşınmaz değerleme konusunda uzman kişi, kurum veya kuruluşlar ile mahallin emlak alım-satım bürolarından alınacak bilgilerden de faydalanılarak 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesindeki esaslara göre yapılır.
Yeni Konutların ve İşyerlerinin Tahsisi
Yıkılacak binalarda oturan gerek mülk sahipleri gerekse kiracılar ile bu binalarda işyerleri bulunan hak sahiplerine yapılacak konut ve işyeri yardımları için gerekli şartlar ile uygulamalar, 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi ile bu kanunun uygulama yönetmeliğinin 13. ve 14. maddelerinde şu şekilde tanımlanmıştır.
Yapılacak konut ve işyerlerinin niteliği ve büyüklüğü İdarece belirlenmek kaydıyla, uygulama alanı içerisinde kalan taşınmaz mal sahiplerine öncelikle uygulama alanında yapılacak olan yeni konut ve işyerlerinden verilmek üzere sözleşme düzenlenir. Uygulama alanındaki taşınmazın yönetmeliğin 12. maddesine göre tespit edilen kıymet bedeli, İdarece malike verilecek konut veya işyerinin inşaat maliyeti bedelinden düşülür. Bu şekilde yapılacak hesaplama neticesinde taşınmaz malikinin İdareden alacağı olur ise; alacak tutarı, taraflar arasında yapılacak anlaşmaya istinaden İdarece nakit olarak veya İdarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmazlarından verilerek ya da imar hakkının başka bir alana aktarılması şeklinde ödenebilir. İdareye borçlu olunması halinde ise; borç tutarı taşınmaz malikince İdareye taksitli olarak ödenir. Taksitli ödemenin esasları proje bazında İdare tarafından belirlenir. Birden fazla konut veya işyeri alma hakkının olması durumunda, birden fazla konut veya işyeri alma hakkının olması durumunda, birden fazla konut veya işyeri  ~verilmek üzere sözleşme yapılabilir. Böyle bir durumda, taşınmaz malikinin İdareye borçlanması hâlinde ödemeler, verilecek konut veya işyerinin tespitine yönelik olarak gerçekleştirilecek noter kurası sonrası, İdarece belirlenecek takvime göre peşin olarak yapılır. Taşınmaz maliklerinden kendisine işyeri verileceklere müstakil işyeri yerine işyeri hissesi de verilebilir. İlgili kurum, taşınmaz maliklerini yapılacak anlaşmalar çerçevesinde proje ortağı yapmak suretiyle kat veya hasılat karşılığı inşaat yapabilir veya yaptırabilir. İdarece verilecek konut veya işyerinin inşaat maliyet bedeli; uygulama alanında gerçekleştirilecek yapım ihaleleri sonrası gerçekleşen ihale bedeli, arsa edinim bedeli, proje giderleri, yıkım ve nakliye giderleri, zemin iyileştirme giderleri ve müşavirlik giderleri gibi giderler dikkate alınarak hesaplanır.
Uygulama alanındaki taşınmazların ve bu alan dışındaki riskli yapıların sahiplerine konut veya işyeri verilmesinden sonra arta kalacak konut veya işyerlerinin bulunması hâlinde; dönüştürülen bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet edenler veya işyeri işletenler ile 6306 sayılı Kanun uyarınca taşınmazları kamulaştırılanlara bu konut veya işyerlerinden verilmek üzere sözleşme yapılabilir. Kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi ya da taşınmazları kamulaştırılanlar olarak konut veya işyeri talebinde bulunanların sayısının, arta kalan konut ve işyeri sayısından fazla olması hâlinde, konut veya işyeri verilecekler noter huzurunda gerçekleştirilecek kura işlemi ile belirlenir.
Riskli Yapı Tespiti ve Yıkımının İdari Süreci
Kentsel dönüşüm kapsamında bir binanın/alanın yıkılarak yenisinin inşa edilmesine öncelikle binanın/ alanın afet riski taşıyıp taşımadığına bakılarak karar verilir. 6306 sayılı kanunun 3. maddesi ile bu kanunun uygulama yönetmeliğinin 7. ve 8. maddelerinde riskli yapı tespiti, devir ve tescil
işlemleri, yıkım işlemleri özetle şu şekilde açıklanmıştır.
Öncelikle riskli yapı tespiti konusunda, yapının ortaklarının, yapının bağlı bulunduğu yerel idarenin veya Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nı tespit yaptırması gereklidir. Yapının afet riski taşıdığına dair Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum veya kuruluşlardan alınacak uygulama yönetmeliğinin ikinci ekinde yer alan ‘Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar’a göre hazırlanacak teknik rapor ile durum tespiti yapılmış olur.
Afet riskine ilişkin araştırma ve hazırlanacak teknik rapor, 2 Temmuz 2013 tarihli ve 28695 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik’in ikinci ekinde yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre
hazırlanır. Tespiti yapılan riskli bina hakkındaki rapor, tespiti yapan kuruluş tarafından en geç iki gün içinde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne bildirilir. İl müdürlüğü on iş günü içinde ilgili tapu müdürlüğüne riskli yapıya ilişkin bilgileri iletir ve yapının tüm ortaklık paylarının beyan hanelerine
afet riskine dair belirtmeler işlenir. Tapu müdürlüğü duruma ilişkin yapı sahiplerine de bilgi verir. Ancak, il müdürlüğünün maliklere yazılı tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde yapı sahiplerinin veya kanuni temsilcilerinin söz konusu tespit raporuna itiraz hakkı bulunmaktadır. Yapı sahipleri
itirazlarını il müdürlüğüne yaparlar. İtiraz konusunda oluşturulacak yedi kişilik teknik heyet incelemelerde bulunur. İtiraz neticesi yapı sahiplerinin lehine olursa Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü ilgili tapu müdürlüğüne ikinci bir bildirimde bulunur ve tapu kaydında yer alan belirtmeler kaldırılır.
Tersine, teknik heyet de yapının afet riski taşıdığına kanaat getirirse dönüşüm süreci tam manasıyla başlamış olur.
Risk tespit işlemlerinin ücretleri yapı sahiplerine aittir ancak ilgili İdare veya Bakanlık tespiti yaptırmış ise, tapuya bildirimde bulunularak tespit masrafları miktarınca, yapı paydaşlarının müteselsil sorumlu olacakları şekilde tapulara müşterek ipotek konulur, yapı sahiplerine de bilgi verilir.
Riskli olduğu kesinleşen yapıların yıkımı ve enkazın kaldırılması için, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından 60 günden az olmamak üzere yapı sahiplerine süre verilir. İl Müdürlüğünce mahallinde yapılan incelemelerde, yapının belirlenen süre içerisinde yıktırılmadığı tespit edilirse yapının
idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek 30 günden az olmamak üzere ek süre verilir. Bu süre içerisinde de yıktırılmadığı mahallinde tespit edilen yapılar öncelikle tahliye edilir, sonrasında da yıkım çalışmaları yapılır. Yıkımın İdare tarafından yapılması halinde, tahliye ve yıkım masrafları Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak üzere mülki amirler tarafından yapılır. Bunların yanı sıra, yerel idarenin de sağlayamadığı yıkımlar konusunda, çalışmalar Bakanlık tarafından yapılır/yaptırılır.
32 TMH - 478 - 2013/4 İdarelerce yapılan yıkım masrafları konusunda, riskli yapı tespitinde olduğu gibi, tapuya bildirimde bulunularak yıkım masrafları miktarınca yapı paydaşlarının müteselsil sorumlu olacakları şekilde tapulara müşterek ipotek konulur, yapı sahiplerine de bilgi verilir.
Yapı sahipleri elektrik, su, telefon, doğalgaz gibi hizmet ve emlak vergilerinin geçmiş dönem borçlarından sorumludur.
 

---

Haberler sayfasına dön